La locazione commerciale prevede la stipula di un particolare contratto il quale, ovviamente, deve essere conforme a quanto dettato dalla legge sulla materia. È quindi di fondamentale importanza essere a conoscenza quantomeno delle norme di base che ne regolano la stipula, la recessione e la durata prima di procedere con la firma di un contratto simile. Di seguito troverete le principali caratteristiche del contratto di locazione commerciale: cosa prevede la legge e come e quando recedere dal contratto.
Che cos’è la locazione commerciale?
Per locazione commerciale si intende locazione di immobili allo scopo di avviare o continuare una attività. Di conseguenza, si differenzia dalla locazione per un uso abitativo, ovvero la locazione di immobili destinati a essere utilizzati come abitazioni.
La locazione a uso commerciale è regolata sia dalle norme generali del Codice Civile circa la locazione, sia dalla legge n. 392 del 27 Luglio 1978 (dall’articolo 27 all’articolo 42).
Durata del contratto
Il contratto di locazione commerciale, al contrario del contratto di locazione a uso abitativo, deve sottostare a condizioni differenti. Secondo quanto stabilito dalla legge relativa a questa materia, infatti, la locazione commerciale non può avere una durata inferiore ai sei anni per le attività commerciali nelle quali il conduttore esercita lavoro autonomo. La durata minima sale a nove anni per le attività alberghiere e similari e per quelle teatrali.
Solo nel caso di attività commerciali transitorie si può ricorrere appunto alla locazione commerciale transitoria. La durata stipulata nel contratto in questo caso può essere anche inferiore.
Al termine di questo periodo, se non si provvede a inoltrare una formale disdetta almeno 12 mesi di anticipo sulla scadenza del contratto, quest’ultimo si intende rinnovato per altri sei anni.
Inoltre, il conduttore può vantare diversi diritti. Innanzitutto, può cedere o sublocare il contratto anche in assenza del consenso del proprietario. In secondo luogo, può esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile sia nel caso in cui il locatore dovesse decidere di metterlo in vendita, che nel caso in cui il locatore volesse locare l’immobile a terzi al momento della scadenza del contratto.
Infine, in caso di recessione o decesso del conduttore originario, il contratto di locazione commerciale passa al coniuge. In alternativa, può essere passato agli altri commercianti con i quali svolgeva l’attività.
Recesso dal contratto di locazione commerciale: quando si può fare?
Di norma, la recessione del contratto di locazione commerciale può essere richiesta sei mesi prima dalla data in cui si intende lasciare l’immobile preso in locazione. La comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Nel caso delle attività turistiche e alberghiere, se la cessazione del rapporto di locazione avviene per cause non imputabili al conduttore, quest’ultimo ha diritto a percepire una indennità per perdita di avviamento. Questa indennità è pari a 18 mensilità dall’ultimo canone corrisposto.
Si parla invece di recesso dal contratto di locazione commerciale per gravi motivi quando si verificano degli “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione”. Ciò è stato puntualizzato dalla Corte Suprema di Cassazione con la sentenza n. 10624 del 26 Giugno 2012.
Per quanto riguarda il locatore, al contrario, non è prevista la possibilità di recessione, nemmeno per giusta causa né per accordi presi con il conduttore. Può esclusivamente rifiutarsi di rinnovare il contratto al momento della sua scadenza.
Inoltre, può negare il rinnovo solo se sussiste la necessità di utilizzare l’immobile locato per esigenze famigliari o per l’avvio di una propria attività commerciale. Nel caso in cui questi presupposti dovessero venire meno nei sei mesi successivi al rilascio dell’immobile da parte del locatario, quest’ultimo ha il diritto di chiedere il ripristino del contratto e il risarcimento delle spese sostenute per lo sgombero.